Эффективность Годовой отчет 2015

Будущее уже на пороге

«2015 год для Pillar — группы предприятий по управлению недвижимым имуществом материнской компании ABLV — стал поворотным и позволил расставить много новых акцентов», — рассказывает Иева Валтере, исполнительный директор Pillar Management. Совсем скоро новый рижский квартал New Hanza City станет реальностью.

Каким был 2015 год для группы предприятий Pillar? Что стало для вас самым серьезным вызовом? Чему вы больше всего порадовались?

2015 год был плодотворным. Прежде всего мы достигли поставленных целей по вопросу уменьшения портфеля контролируемой собственности. Как известно, группа Pillar была сформирована с целью продажи перешедшего в собственность ABLV имущества. Портфель был достаточно большим, в 2015 году мы сократили его вдвое, и доходы от продаж составили 18 млн евро — хороший показатель, на наш взгляд. Что касается оставшейся части, то через пару лет она тоже будет распродана.

Вторая задача была связана с реорганизацией группы. Учитывая планы на будущее, мы приняли решение разделить направления деятельности и расставить новые акценты — и работа закипела. Процесс реорганизации длился почти год — за это время были сформированы группы предприятий, каждая из которых переняла определенное направление.

Мы собрали группу управления — Pillar Management, в которую на данный момент входят проектировочная компания Pillar Architekten и компания Pillar RE Services, занимающаяся вопросами управления домами. Все эти годы мы сами управляли разработанными нами проектами, сейчас же выделили эту задачу в отдельное направление, поскольку, ориентируясь на будущее, необходимо накопить опыт, набраться сил для осуществления нового проекта и управления им. Мы учредили также компанию по организации строительных работ и контролю качества Pillar Contractor. Решение о создании такого предприятия, на наш взгляд, вполне логично, поскольку в ближайшие годы нам предстоит реализовать очень большой объем работы, а контроль финансов важно держать в своих руках. Вторая группа предприятий будет заниматься содержанием и продажей перенятой собственности, третья станет группой развития финансово-делового центра New Hanza City (NHC).

Кандидатура главы Pillar Contractor уже утверждена?

Да, мы успешно справились с этой задачей. Новый руководитель Янис Лачауниекс уже приступил к работе. Он занимается профессиональной деятельностью более 15 лет. Мы возлагаем на него большие надежды. Желаем всем нам выдержки!

Какие три события 2015 года в деятельности группы предприятий можно выделить и почему?

Событий было очень много — выделить только три из них довольно сложно. Однозначно хотелось бы упомянуть о концерте легендарной латвийской группы Brainstorm на территории NHC. Концерт собрал более 45 000 зрителей, и мы очень рады тому, что все прошло удачно, отзывы были самые положительные. На застраиваемой территории такие масштабные проекты осуществляются нечасто. Нам показалось, что это был удачный проект.

Будете ли вы продолжать эту традицию?

В 2016 году планируем начать застройку NHC. Скорее всего, проведение концерта на стройплощадке — задача нереальная. Проект с участием Brainstorm был уникальным. Мы уже не в первый раз сотрудничаем с этой группой, она нам очень нравится. Ребята сами выбрали место для проведения концерта, а мы согласились — отличная идея, почему бы и нет? Кто знает, возможно, когда построим, разобьем здесь сад, тогда и организуем открытие. Но не обещаю, потому что так можно всю траву вытоптать. (Смеется)

Возвращаясь к наиболее значимым событиям, могу также назвать окончание проекта Miera Park House. Два года назад, когда мы приобрели новостройку, ситуация на рынке была иной, и мы рассчитывали на определенный сегмент покупателей. К сожалению, время и решения правительства сделали свое дело. Мы финишировали в тот момент, когда ситуация была далеко не блестящей, но, несмотря на это, считаем, что проект реализован успешно. Результаты продаж тоже радуют: распродана четверть квартир.

В качестве третьего важного события могу назвать согласование технического проекта центрального здания банка и офисного центра. В 2014 году мы переняли рижский офис немецкой архитектурной компании Schaller Kyncl Architekten Riga (ныне Pillar Architekten). В 2015 году мы идеально завершили проект и согласовали его без единого замечания. У других девелоперов дела идут не так блестяще, согласовывать проекты им непросто… Мы же стремимся к совершенству во всем. Для нас согласование проекта стало важным событием. Проектирование длилось пять лет — с тех пор как к работе приступили немецкие архитекторы. В 2016 году хотелось бы начать строительство.

Почему банк заинтересовался в свое время проектом New Hanza City?

Мысль об этой территории появилась в 1998 году. Мы уже точно не помним, каким в то время был план развития города и что предполагали строить в этом месте.

Любое развивающееся предприятие знает, что однажды ему понадобятся более просторные, современные и удобные помещения. А что может быть лучше месторасположения практически в центре Риги? Мы решили купить землю в районе улиц Ханзас и Пулквежа Бриежа. Потом докупали новые участки земли и сейчас вынашиваем идею «города в городе». Им станет квартал между улицами Ханзас, Спорта, Сканстес и Пулквежа Бриежа.

Территория под названием Скансте в плане общего развития города тоже обозначена как приоритетная. Возможно, Рига не способна конкурировать с Лондоном или Парижем, но в каждом крупном городе должен быть свой деловой район, или Central Business Distric — CBD. Учитывая расположение территории — близость к центру города, это лучшее место для создания бизнес-зоны.

Любое развивающееся предприятие знает, что однажды ему понадобятся более просторные, современные и удобные помещения.

Почему выбор пал именно на Скансте, а, например, не на Кипсалу, когда-то считавшуюся перспективным деловым районом?

Идей о месте расположения делового района в Риге было много. Однако каждая территория должна «вырасти» естественным путем. По сравнению с выбранным нами кварталом у всех островов-районов Риги — Кипсалы, Луцавсалы, Закюсалы — есть свои недостатки, если смотреть на них с точки зрения классической оценки собственности, т. е. согласно принципу «место, место и еще раз место». Территория NHC расположена близко к историческому центру Риги, чего не скажешь об остальных потенциальных зонах развития. Второй важный аспект — дорожное сообщение и инфраструктура. И сотрудники офисов, и жильцы новых домов нуждаются в общественном транспорте. До New Hanza City можно доехать на трамвае, автобусе и троллейбусе, а, например, до Луцавсалы эти виды транспорта пока не ходят.

Следующий момент — подведение коммуникаций. Например, развитие Луцавсалы поставит девелоперов перед серьезными проблемами. Это подтвердили и неудачные результаты аукционов, недавно проведенных муниципалитетом. Хотя территория находится относительно близко к центру, предлагается сравнительно дешево и может казаться перспективной, подсчет потенциальных расходов на один квадратный метр готового продукта, в которые также входит проектирование и прокладка коммуникаций, кардинально меняет картину. К тому же эти затраты касаются не только финансовых ресурсов, но и времени.

В свою очередь, например, на Кипсале городские инженерные сети доступны — но логистические решения неудобны. Так что без фундаментальных изменений развивать Кипсалу будет трудно — но и там появятся отдельные объекты.

Более того, мы должны считаться с тенденцией сокращения численности населения, поэтому к планам развития таких обширных территорий надо подходить крайне взвешенно.

Сколько уже вложено в создание New Hanza City? И каким может быть общий объем инвестиций в развитие проекта?

До сих пор финансы активно вкладывались в упорядочение территории с учетом расходов на покупку земли — в целом это свыше 30 млн евро. Однако сказать, какими будут расходы на трансформацию территории площадью 25 га, сложно, если вообще возможно.

NHC, как любой крупный проект развития, осуществляется в несколько этапов. На данный момент можно говорить конкретно о первых двух. Мы начнем с той части территории, которая находится ближе к историческому центру Риги, создадим там ядро NHC — и от этого ядра будем расширяться в разные стороны.

Приоритетом, конечно же, является новое банковское здание. Идея его создания и стала главной причиной освоения территории. Таким будет первый этап. Но предварительно надо провести подготовительные работы, построить инфраструктуру — тоже в несколько этапов. Улицы, магистральные коммуникации мы планируем проложить в 2016 году. Строительство первых зданий начнется в 2017 году. Это будут банковское здание и офисные здания — каждое площадью около 20 тыс. кв. м; общая площадь новостроек в рамках одного проекта составит 53 тыс. кв. м, включая подземный этаж.

Следующий этап предусматривает развитие жилой застройки. На данный момент идет проектирование домов. Одно здание площадью около 15 тыс. кв. м будет среднего класса, но запланировано и строительство квартала премиум-класса площадью более 15 тыс. кв. м. После этого настанет очередь получившего широкий резонанс в обществе Латвийского музея современного искусства. Он будет находиться в самом центре территории, около парка, образуя ядро NHC. Музей можно будет назвать якорным объектом NHC.

В ближайшие пять–шесть лет наши затраты на строительство NHC составят 150–170 млн евро.

Во сколько обойдутся первые этапы строительства NHC?

Точных цифр по первым зданиям у нас пока нет, мы еще не составили смету. Вполне возможно, строительство банковского здания и офисного центра обойдется в 80–100 млн евро. Еще неизвестны некоторые параметры, от которых зависит окончательная сумма — например, отделка фасада банка. К тому же в зданиях будут проведены сложные инженерно-технические системы. Офисное здание построим по стандартам BREEAM. Этот проект получил наивысшую оценку в Латвии.

На музей обещали выделить 30 млн евро, за исключением расходов на парк, по которому пока никаких расчетов нет, поскольку его создание планируется одновременно со строительством музея. В результате конкурса увидим, какое решение предложат архитекторы. Жилое здание среднего класса обойдется в 13–15 млн евро, а вложения в строительство квартала премиум-класса могут составить до 25 млн евро. Таким образом, в ближайшие пять–шесть лет наши затраты составят 150–170 млн евро.

Почему в свое время вы выбрали именно такую концепцию развития территории?

При развитии территории важно внедрять и формировать как офисную функцию, так и жилую, а также не забывать о возможностях проведения досуга. При наличии всех этих компонентов территорию можно эффективно развивать, чтобы она начала жить полноценной жизнью.

Строить одни только деловые здания — это неправильно, к тому же Рига не нуждается в таком количестве офисов. Чтобы кварталы города жили, нужна оптимальная комбинация: пропорциональное соотношение офисов и квартир. Типичные офисные блоки в крупных городах мира на выходных будто вымирают — пройдитесь по лондонскому Сити в воскресенье!

А музей привнесет особую атмосферу. Это было бы очень ценное дополнение для любой части Риги. Возможно, горожане не будут знать, где находится офисное здание класса A или ABLV Bank, зато место расположения музея им будет хорошо известно. К тому же нельзя забывать об эффекте синергии: посетители музея после посещения выставки захотят зайти в кафетерий, прогуляться по магазинам — все это будет способствовать движению в районе, делая его более жизнеспособным.

ABLV Bank продолжает заботиться о коллекции современного искусства, которую на данный момент негде разместить. А если коллекция есть — то, следовательно, нужен музей, в котором ее можно выставить. О прибыльном объекте сейчас речь не идет — это проект для души, ведь все мы очень любим искусство! (Улыбается)

Оправдались ли ваши ожидания по освоению территории на данный момент? Пришлось ли вносить коррективы? Если да, то какие и почему?

По большому счету оправдались. Да иначе и быть не может, ведь уже в 2007 году началась разработка детального планирования территории, достаточно четко определяющего структуру внутренних кварталов — что, где и как будет расположено. Архитектуру зданий на этом этапе никто не расписывает, но основные вещи оговариваются. Этого детального планирования мы и придерживаемся, что здорово облегчает нам жизнь.

Территорию NHC также затрагивает локальное планирование Скансте — отсюда и трудности, сопряженные с разработкой и согласованием. Однако в основном нам удается избежать проблем благодаря наличию детального планирования. Очевидно и то, что локальное планирование внесло определенные коррективы.

Вы упомянули, что территория New Hanza City будет разрабатываться в несколько этапов. Сколько времени займет ее развитие?

Вопрос интересный. Подобно ситуации с инвестициями конкретные сроки пока неизвестны. Все зависит от ситуации на рынке, от того, что происходит в мире, от развития экономики. В свое время мы смело заявили, что хотим построить город до 2033 года. Эта дата остается в силе, мы на нее ориентируемся, но стопроцентной гарантии дать не можем. Сначала закончим первые этапы, а потом посмотрим, что делать дальше. Мы не строим ради галочки. Квадратные метры сначала надо обжить, а потом можно двигаться дальше. Справедливости ради отмечу, что параллельно мы все время генерируем новые идеи — думаем, планируем, проектируем.

Какие перемены могут повлечь за собой изменения на рынке недвижимого имущества?

Квартиры, так же как офисы, были и будут нужны всегда. Вопрос заключается в объеме и ценовой категории. Ясно, что нам придется пережить еще как минимум один кризис в сфере недвижимого имущества, который внесет свои коррективы в намеченные сроки.

Помимо строительства нового банковского здания среди приоритетных объектов NHC будет реконструкция исторического здания бывшей товарной станции

Когда?

(Смеется) Если бы знали, открыли бы счет в швейцарском банке. Мы уже не раз убеждались в том, да и опыт крупнейших инвесторов мира это подтверждает, что в основе успеха лежит активная деятельность именно во время кризиса.

Скорее всего, мы не остановимся, продолжим работать даже в сложный период. Сейчас объемы строительства сокращаются, об этом много говорится, число продаж падает — но мы движемся вперед, пользуясь временем и ситуацией. Например, в кризис могут упасть цены на стройматериалы.

Вернемся к срокам. Когда вы планируете закончить строительство первых зданий?

Ориентируемся на 2021 год. Надеемся, что к этому времени построим и музей. Конечно, все будет зависеть от проектирования, конкурсов. Например, как раз сейчас проходит конкурс эскизов музея. В мае 2016 года надеемся увидеть макет. Мы с искренним интересом ждем результатов.

Строительство банка и офисных зданий мы планируем завершить в конце 2019-го или в 2020 году. Здания большие, сложные. Жилой дом среднего класса собираемся построить годом ранее, а здание премиум-класса будем развивать одновременно с музеем и парком.

Кстати, параллельно мы проводим конкурс на реконструкцию исторического здания железнодорожного вокзала. Оно нам очень нравится. В данный момент планируем, как сделать его многофункциональным общественным центром с просторными помещениями для проведения различных мероприятий. Подобных зданий в Риге не хватает — мы сами ежегодно сталкиваемся с этой проблемой.

Здание вокзала можно было бы использовать и для проведения культурных мероприятий. Скорее всего, 25-летие банка отпразднуем именно там. Таковы наши цели и задачи. Это планы до 2021 года.

Вы упомянули о том, что обсуждение локального планирования Скансте проходит не так гладко, как хотелось бы. Были ли другие трудности в ходе осуществления проекта? Почему они появились и как удалось их решить?

Глобальных проблем не было, а небольшие запинки есть всегда. Не скажу, что все проходит гладко, что везде нас встречают с распростертыми объятиями и со словами — «приходите, нам очень понравился ваш проект, делайте все именно так, как запланировали!». Но серьезных проблем, стоящих упоминания, нет. Конечно, можно подискутировать о неупорядоченности закона, нормативной базы по вопросам проектирования и согласования, о правилах застройки — здесь есть что совершенствовать. Мы входим в Национальный альянс предприятий по развитию недвижимого имущества, собираемся и обсуждаем, как изменить ситуацию, но в рамках проекта NHC особых проблем не было. Если качественно разработать проект и следовать правилам, все будет в пределах нормы.

Уже сейчас есть детально разработанные проекты будущих зданий на территории NHC

Давайте заглянем в будущее. Кто будет жить в квартале премиум-класса, кто там будет работать?

Думаю, начинать надо с тех, кто здесь будет работать. (Смеется) А потом уже дойдем до жителей. Скорее всего, это будут одни и те же люди. Конечно, в офисных зданиях хотелось бы видеть крупные международные компании, перенесшие свои офисы в Ригу. На данный момент в этом плане нас сильно опережает Вильнюс, который сумел найти подобные предприятия. Будем стараться привлекать новыми высокоценными офисными помещениями. Тем более, на наш взгляд, городскому человеку выгодно работать и жить в одном районе.

Что касается дома среднего класса, то банковские сотрудники нередко интересуются возможностью купить жилье недалеко от места работы. Учитывая, что не все служащие являются руководителями высшего звена, которые могут позволить себе квартиру в сегменте премиум, мы решили построить дом в среднем ценовом сегменте.

В NHC будут жить люди, для которых имеет значение окружающая среда. Это отличное место, где до всех основных пунктов назначения можно дойти пешком. А если город проложит трамвайную линию на ул. Спорта, это послужит отличным дополнением для всего района Скансте в целом. До NHC можно удобно доехать на общественном транспорте, а вот добраться до другого конца Скансте уже проблематично.

Из окон многих новых хороших домов в Риге открывается крайне неухоженный вид. Здесь такого не будет. Правда, и вида на море не обещаем. Но среда будет упорядочена. Хотим обеспечить все необходимое для быта — вплоть до детского сада.

New Hanza City является частью района Скансте, который постепенно преображается. Сотрудничаете ли вы с другими девелоперами, землевладельцами?

Развитие всей территории в целом — огромная заслуга Агентства развития Скансте под руководством Мартиньша Ванагса. Он работает с большим энтузиазмом. Мы, как и другие девелоперы, хорошо знаем, что один в поле не воин. Год назад местные землевладельцы решили объединиться, и дело тронулось с места. Муниципалитет тоже готов к нам прислушаться. Думаю, сотрудничество города и Агентства развития Скансте будет плодотворным. Например, сейчас обсуждается единый план насаждений вдоль центральных улиц. Поскольку в неразвитой части Скансте планируется построить инфраструктуру, нужны дополнительные силы. Нас радует, что в планах развития города эта территория названа приоритетной. Это в определенной степени также и заслуга общественной организации. Мы приходим, рассказываем, обсуждаем планы и вложения. Город начал считаться с нами.

Какой вы видите эту часть города через пять, десять, двадцать лет?

Скорее всего, она будет выглядеть очень привлекательно, поскольку у других девелоперов схожие планы. В окрестностях улицы Сканстес будет набирать темпы деловая застройка, чуть дальше запланировано строительство жилых домов. Это не будет деловая зона в классическом понимании, так как никто не захочет, чтобы после шести часов вечера жизнь в Скансте останавливалась.

Появится еще достаточно много новых зданий. Так интересно наблюдать за развитием новой части города и участвовать в этом процессе — ведь это уникальная возможность внести свой вклад в преображение Риги!

Содержание

Творческая группа: Арнис Артемович, Эрнест Бернис, Янис Бунте, Екатерина Колесина, Сергей Мазур, Саманта Приедите, Юлия Сурикова, Роман Сурначёв, Анна Целма, Илмар Ярганс
Менеджеры проекта: Юлия Сурикова, Анна Целма
Интервью: Янис Бунте, Константин Гайворонский, Катерина Гордеева, Ингрида Дроздовска, Екатерина Колесина, Сергей Мазур, Роман Мельник, Сергей Павлов, Роман Сурначёв, Янис Шкюпелис, Илмар Ярганс
Авторы текстов: Леонид Альшанский, Янис Бунте, Каспар Ванагс, Бенуа Втервульге, Янис Гринбергс, Любовь Казаченок, Марис Каннениекс, Екатерина Колесина, Зане Курземниеце, Александр Паже, Гинт Пумпурс, Дмитрий Семенов, Юлия Сурикова, Владислав Хвецкович, Анна Целма
Фотографии: Арнис Артемович, Улдис Бертанс, Полина Вилюн, Валдис Каулиньш, Валтс Клейнс, Марк Литвяков, Сергей Мазур, Рейнис Олиньш, Саманта Приедите, Гатис Розенфельдс, Андрей Хроленок, Мартиньш Цирулис, Иева Чика, Кришьянис Эйхманис, Алиса Ястремская, LETA foto, Marka.photo, Studija F64
Корректура: Татьяна Самуленкова, Людмила Мадисон
Дизайн: Айвис Лизумс, Валтерс Хорстс
В сотрудничестве с Anonymous Publishing, SIA

Все права защищены Законом ЛР об авторских и смежных правах.
Перепубликация без предварительного разрешения ABLV Bank, AS запрещена.